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“代建第一股”来袭!绿城管理赴港IPO,利润率

中新经纬客户端3月2日电(薛宇飞)经过3年的准备,继绿城中国、绿城服务后,又一家绿城系公司赴港IPO。近日,绿城中国倡导分拆绿城管理控股有限公司(以下简称“绿城管理”)并于联交所主板独破上市,若不出意外,绿城管理将成为中国房地产市场的“代建第一股”。

依据绿城管理的招股书,目前它是中国房地产市场上最大的代建公司,2017年、2018年及2019年前三季度,绿城管理分别实现营收10.16亿元、14.81亿元、15.13亿元,毛利润率跟净利润率均高于房地产开发企业的平均水平。不外,数据也显示,绿城管理的扩展速度有放缓的迹象,当前毛利润率和净利润率都呈现持续下滑。

时隔三年 再次启动上市

资料图 中新经纬 薛宇飞 摄

作为一家代建公司,绿城管理帮助项目领有人领导物业开发程序,并供给涵盖全体物业管感性命周期的全方位代建服务。绿城管理成破于2010年,最初的多少年还是由绿城集团首创人宋卫平控股,后经由一系列业务重组、股权转让,绿城中国成为绿城管理的唯一股东。

报道显示,绿城管理在2017年启动上市计划,于2018年初通过了绿城中国董事会的审批。但之后跟着绿城元老寿柏年清空绿城中国股份,绿城管理的上市盘算常设搁浅,直到2019年从新启动。

绿城管理董事会成员 来源:绿城管理招股书

绿城中国近多少年风波始终,随着宋卫平抛售股权并离开后,中交系已经全面执掌公司权杖。不过,在绿城管理的董事会中,老绿城人仍占据多数。郭佳峰、李军、林三九为老绿城人,分别任绿城管理董事会主席兼非执行董事、行政总裁兼执行董事、执行董事。中交系张亚东跟刘文生诚然只担当非履行董事,但他们是母公司的“实权派”,分别任绿城中国董事会主席兼行政总裁、实行董事。

绿城管理为绿城中国奉献了不小的销售业绩,2017-2019年,绿城中国代建板块实古代建销售额分别约为430亿元、552亿元、664亿元,分别约占总销售额的29.39%、35.29%、32.90%。拆分实现后的绿城管理,仍是绿城中国的附属公司,且绿城中国继续将绿城管理的所有资产、负债和收益表项目合并入账。

广东省住房政策研讨中心首席研究员李宇嘉对中新经纬客户端分析,拆分绿城管理单独上市,除了融资便利的考量外,也是渴望进一步做大企业范畴、扩大与房企合作,【青小豹健康空间】居家锤炼不做肥宅之腹部练习生涯。前些年绿城中国开发条线浮现失误,排名下滑得比较厉害,当初是要器重速度了。

李宇嘉称,港股对房地产开发企业的估值比拟低,但对高下游企业反而看好,物业公司的估值就高于开发企业。当前很多房企将大量精力放在拿地、融资、销售上面,不重视开发,一些中小房企的开发才能也比较弱,就导致产品品格上不去甚至出现品德问题,因而,代建行业就有了很好的发展前景。对港股市场而言,代建公司是一个新鲜的事物,绿城管理可能会有一个不错的估值。

值得一提的是,截至3月2日收盘,绿城中国、绿城服务当前的市值分别为237亿港元、273亿港元,销售额2000亿元的绿城中国反不迭物业公司的市值。

占领262个代建名目 新签项目量增加放缓

招股书援引中国指数研究院(以下简称“中指院”)的数据称,绿城管理是中国房地产市场最大的代建公司。2018年,绿城管理(自行及透过与业务伙伴合作)拥106个新订约项目,新订约总修建面积约为2240万平方米,占中国代建市场41.1%的市场份额,是第二大市场对手的两倍以上。

但招股书也称,中国的代建市场高度竞争,且近年来,众多物业开发商已发展代建服务。中指院数据显示,2018年中国有24家于房地产行业承接项目标大型代建公司,已订约总建造面积共计约2.08 亿平方米,其中72 .9%及84 .8%由代建行业前五大及前十大公司管理。

绿城管理说:“咱们的竞争对手可能占有更丰富的财务、技能及其余资源,更高的的品牌有名度及更广大的客户群。”

截至2019年9月30日,绿城管理在中国25个省、直辖市及自治区的84座城市,以及柬埔寨一座城市领有262个代建项目,管理总修筑面积为6850万平方米。根据戴德梁行的估算,绿城管理于2019年9月30日的代建项目已有估计总销售价值约3570亿元(未计增值税)。

不过,代建公司不会如同房地产开发公司将物业销售确认为收入,而是确认管理服务费为其收入。招股书表露,2017年、2018年及2019年前九个月,绿城管理分别实现营业收入10.16亿元、14.81亿元及15.13亿元。

绿城管理营收数据 来源:绿城管理招股书

绿城管理的收入来源主要有三部分,即商业代建、政府代建、供应与代建相关代建咨询和设计征询等,其中,商业代建是贡献最大的部分,占总营收的70%以上。2017年、2018年及2019年前9月,绿城管理商业代建分别实现收入8.07亿元、11.46亿元和10.98亿元,占总营收的79.4%、77.3%和72.6%。

招股书称,2017年、2018年及2019年前九个月,绿城管理已有新订约代建项目分别为43个、106个及59个,新订约总建筑面积分别为1060万平方米、2240万平方米及1450万平方米。也就是说,2019年前9个月实现的新订约项目的数量及面积仅为2018年6成多一点。

对此,绿城管理阐明称,新一批妖股暴发在即!(附股),新订约代建名目及总建造面积的增添放缓,主要是因为加强了对政府代建业务的项目取舍,以优先决定潜在的项目盈利才干及非经济价值(例如品牌认可及促销),因此放弃了多次机会。

利润率高于开发企业 但已连续走低

招股书暴露,2017年、2018年及2019年前九个月,绿城治理分离实现营业收入10.16亿元、14.81亿元及15.13亿元,期内所得利润为2.57亿元、3.63亿元、2.96亿元。以此打算,绿城管理的毛利率分辨为56.8%、53.8%、44.9%。

绿城管理利润率数据 来源:绿城管理招股书

近乎50%毛利率,已经是绿城中国相应年份整体毛利率的两倍还多,2015年-2018年,绿城中国的毛利率在20%左右。

这一毛利率,也高于房地产开发企业的均匀毛利率程度。中指数院以101家A股上市房企为样本进行的统计显示,2019年前三季度,101家A股上市房企毛利率均值为34.7%,较上年同期降落0.5个百分点。另有机构以在中国大陆与香港上市的房企为样本,毛利率TOP100房企2019年上半年的平均毛利率为41.33%,也不迭绿城管理。

净利润率方面,中国围棋历次世冠清点 常昊摆脱桎梏摘三星杯冠军,2017年、2018年及2019年前九个月,绿城管理净利润率分别为25,女子名人战首轮赛果:芮乃伟於之莹升级16强.2%、24.5%、19.6%。中指院的前述数据显示,2019年前三季度,101家A股上市房企的净利率均值为12.9%。

李宇嘉表示,代建公司固然也是劳动密集型企业,但人员成本低于物业公司。在与中斗室企配合的时候,品牌代建的参加,还可能提升产品的溢价空间,带来增值收益。

但同时也能看出,绿城管理的毛利率、净利率都有走低的趋势,截至2019年前九个月,其毛利率跌破50%,净利率下降至20%以下,分别较2017年下降11,中超联赛公布2019赛季最佳球员候选 蒿俊闵入选.9%、5.6%。招股书称,公司毛利率主要受商业代建业务的毛利率影响,并略受其余两项业务影响。占据绿城管理7成收入的商业代建业务,其毛利率由2017年的61.4%降至2018年的55.7%, 并由截至2018年9月30日止的57.2%降至2019年同期的47.6%。

招股书进一步称,贸易代建业务毛利率减少重要因为透过与业务伙伴协作的商业代建(绿城管理须向合作业务伙伴支付特定百分比的管理费)的快速发展。数据显示,绿城管理透过与业务搭档合作经营的项目数目从2017年的37个增至2019年9月30日的86个。

起源:绿城管理招股书

2017年、2018年及2019年前九个月,与业务错误配合经营的商业代建服务所得收入辨别为1.2亿元、3.83亿元、4.84亿元,分别占来自商业代建业务收入的14.9%、33.4%、44.1%。同期,透过与业务伙伴合作运营的商业代建服务毛利率为50.4%、29.8%、22.3%,而绿城管理自行运营的商业代建服务毛利率为63.3%、68.7%、67.5%。

“由于咱们可能持续透过与业务伙伴合作经营商业代建服务,未来我们的整体毛利率仍将受该业务的影响。”绿城管理在招股书中坦言。(中新经纬APP)